10 個在香港開小旅館的慎重提醒!


香港人很愛旅行。

去旅行,你覺得最重要的部分是什麼呢?
是吃?是玩?是自拍?還是……?

「我們覺得去旅行,住,也是很重要的部分。」Hoho Hostel(「好棧」)的Spencer說。「再熱門的景點,可能都只會去一次半次,但如果能夠在異地體會那份在家的輕鬆自在,聽到在地人的生活故事,見識小社區的歷史和生活經驗,那才更讓人流連忘返。」

因為愛本地文化,想讓更多旅客看見最盞鬼的香港,他與太太Maggie 在佐敦開了一間千多呎的小旅館。兩個完全沒有經驗,本來在NGO工作的人,膽粗粗闖入旅遊業,不斷碰壁,屢敗屢試。「人到中年啩(編注:其實未到啦),所以好想做一件新事,試一下開創一盤生意,哈哈……」Spencer笑。

Maggie說:「這兩年旅遊業是不像前幾年那麼蓬勃,在荃灣$300已可以住一間房,為什麼遊客願意給二百多元而只瞓一張床?我們成日都會問自己。到底我們是給旅客一張床,還是一個怎樣的體驗呢?」

以下是他們這兩年多,用血淚換來的經驗分享啊:

1. 做Marketing Research 先做3P Research

喂,唔好諗衰嘢!3P即是Personality, Passion同埋Performance咋。香港作為亞洲的主要旅遊城市,旅館市場是一定有的,問題只是你,係呀,講緊你,究竟是否適合入行。

「如果你仔細分析,每個行業都有自己特定的3P組合。在決定投身旅館業前,一定要誠誠實實地面對自己。如果只是好中意接待外國人,好中意跟他們傾偈,其實你去海港城做Reception就可以滿足這個希望喎~~」Maggie 笑說。

「經營一間旅館是需要好多耐性,特別是在『攞牌』的過程、做裝修、申請各樣戶口等等。如果你本身好像我一樣是很有動力,但沒有太多耐性、好容易發火的人,這工作不適合你呢——除非──」Maggie看看坐在旁邊的老公兼拍檔Spencer,「你找到一個像他一樣願意默默做、默默做的partner。」

另外,在剛開始的兩年,基本上是很抽身難離開旅館的,因為實在有太多事情要處理;電話亦必須常聽、頻密地查電郵、回覆查詢,如果不喜歡這樣的生活,就要多考慮啦。

你又試試寫自己的3P是什麼?

2. 一邊找地方,一邊辦手續!

「根據旅館業條例,”旅館” 指任何處所,其佔用人、東主或租客顯示在他可提供的住宿的範圍內,他會向到臨該處所的任何人提供住宿的地方,而該人看似是有能力並願意為所提供的服務及設施繳付合理款項,而租出期少於連續28天。」以上是政府牌照事務處的解說。

講緊乜呢?簡單來說,只要你把單位租出給同一個人少於連續28日,你就是在經營旅館了。而在香港非法經營旅館是刑事罪行,一經定罪,最高是判監2年及罰200,000元。所以,一定要攞牌,攞牌,攞牌!

攞牌詳情他們分享了許多,在此不述(所以咪叫你來聽分享囉),只提兩點:「各種牌照申請需要時間啊,牌照事務處會統籌消防署、屋宇署、民政處、食環署隨時上門檢查物業,可以搞好耐。所以盡早入紙申請,免得你租下單位,裝修好了,牌還未出,做不到生意就坐食山崩啦~~」Spencer抱頭說。

Spencer亦特別提醒,除了各種消防、建築等等要合規格,還必須了解大廈的公契內容,最近就出現了業主立案法團反對大廈開旅館,以「違反大廈公契」入稟,不少已在營運的旅館由合法,轉為非法。目前雙方還在爭議之中啊。

3. 哪一區哪一種大廈最好?

講地區,當然是在旺區最好啦。身為backpacker的Spencer和Maggie很明白一些打算開旅客的青年人的浪漫想法。「可能你作為Backpacker,會覺得旅館開在偏遠小區都幾好呀,我自己去旅行都想住這些地方喎。不過,你要記住,你現在是在做生意,如果你有得在台北西門町開Hostel但你唔開,就是跟自己對着幹。」Spencer說。

Maggie補充:「可能你想把旅館開在郊區,把香港的自然介紹給旅客。這當然是好的想法啦!不過,你一定要考慮你的客源人數,承擔一定的風險,畢竟一般旅客對香港的期望仍然是五光十色高樓大廈,而不是鄉郊農田呢。」

旺區的租當然貴一點,這是為什麼他們把旅館開在佐敦,因為偏離了尖沙咀嘛。至於大廈的類型,首要當然是商住大廈,如果裏面本身已有合法旅館,那就更好更簡單了。此外,最好有升降機(難不成要客人拖喼上四樓?)、有三相電(個個旅客都要幫電話、相機叉電啊)、有好重的承重量(先放得下好多床和好多喼)……

「老老實實,我們搵舖時,都無平衡晒咁多個考慮。」Spencer尷尬地笑說。

4. 100萬投資只是基本!!!

「特別當你是新手入場,要找律師查地契、找牌照申請顧問,之後裝修費80萬、買入100 – 300件旅館日常用品……100萬其實只是剛剛好而已。」Spencer說。還未計算各樣會出現的突發事件,好像Hoho Hostel收樓以後,把原本辦公寫字樓的天花拆掉,才發現有鋼筋外露的情況,於是又要花一大筆錢去維修,才可以保障客人安全。

此外,上面問題2也提過,如果牌照申請有耽誤,就只能白交租。所以資金裏能預備定3 – 4個月的租金也是必需的啊。

5. 爭取長租約,5年以上!

100萬的投資,若沒有3 – 4年時間,是很難回本的。「旅館業本身是資金流動得很快的行業。要在短時間內達至營運成本收支平衡(Operation Break Even),其實不難;但別忘記還有最初的投資成本,也要收回來(Investment Break Even),這至少也要3年至5年。」

所以,與業主簽約,一定要傾長約,5年或以上是最理想。不然,就要自己評估是否能在合約期內「回本」囉。

6. 應駛則駛,應慳則慳

旅館對於防火要求很高,千萬不要貪平,胡亂在網上購買不明來歷的床舖、用具等等。一來這會危害客人安全,二來是若果被政府巡查到不合格,要你關門不能營業就因小失大了。「我們當時是透過特定的防火床舖供應商訂購用品的,但牌照科人員覺得我們的防火標籤比規定細,所以要全批換過 ── 個標籤!好彩我們的供應商肯幫手,不然就麻煩了。」Maggie說。

光潔明亮和安全是旅館的首要條件啊~

7. 使用哪個網上訂房平台?

作為旅客,我們揀的必然是收費最平,又可以最後一分鐘才取消訂房的網站啦。相反,那些收費貴,還要先碌咭過數的就不太受歡迎了。

那麼,作為旅館主人的想法又是如何呢?

Maggie說其實大部分網上可以訂房的平台,他們都有放Hoho Hostel上去。「我們是很矛盾的。由收費最平的網站而來的訂單,必然是最多的,但同時亦是最多人Cancel Booking!因為取消訂房不會收費嘛,大家就習慣性Book住先啦。到時就算No show都無所謂。唉,我明白的我明白的……但這對於我們旅館來說就很大打擊了。反而有些網站雖然佣金較高,但會要求客人先用信用咭付款,我們比較放心,因為有保障,不會白白蝕了錢。」

8. 你的佈置如何 你的客人也必如何

第一次開旅館,總會有好多想像,要怎樣佈置,要怎樣顯出特色。但其實佈置運作等等,不止關乎美感,也關乎你希望客人怎樣使用這個空間,然後你要如何管理和清潔。

例如:Hoho Hostel規定大家要入門除鞋。一方面是因為想讓人有一個家的感覺,另一方面是想減輕清潔功夫。「歐美旅客習慣了在家裏穿鞋子,他們甚至會穿着converse躺在自己的床上。想像如果是香港下雨天,人人也穿鞋入屋上床……太可怕了。」

另外,經過多次實驗,Maggie 和Spencer最後決定客人房間內是沒有垃圾桶的。他們要丟垃圾,就要到共享休息室。「我們稱這個為『垃圾桶實驗』,如果房間內有放置垃圾桶,不知為何客人的垃圾量會倍增,甚至溢出桶外。但如果我們把垃圾桶收起,就會突然間沒有垃圾。這其實是一個使用習慣的問題。如果房間沒有垃圾桶,大家就會清楚知道需要自行清理垃圾。這變相就減輕了我們的工作量。」

9. 不同國籍 不同的生活習

編排房間也是一個學問。一大批不相識的旅客,擠在小房間,很容易發生衝突。若然能預先在房間分配上,下點功夫,就可以解決許多問題呢。「例如年青的歐美客人,大多數會在凌晨時段先回來,相反亞洲旅客常常一大清早就出門。如果把他們放在同一間房,生理時鐘不相同,好容易因為睡眠不足,互相抱怨!」

但總沒有可能把所有的事情都安排得很完美。「只能夠盡力而為。你知啦,而家大家只要一不滿意就可以在不同的網站留下惡評,我們有時也會膽戰心驚。」

10. 期待和享受所有有趣的相遇

開小旅館有很多事情要處理,很多問題要考慮,但在種種煩瑣的事務上,別忘了享受在這個神奇的空間裏的相遇。「我們試過帶旅客去認識香港不同老師傅的工藝,又試過為他們辦早餐團,讓他們由茶餐廳、白粥腸粉,認識香港中西交匯的特色。這些都是讓我們自己重新再認識、講述香港的故事的機會。」Maggie說。

「我們又試過在同一時期,剛好接待了正在北極帶領生態導賞的旅客,以及一位中國著名攀山者,跟他們一起在廟街食飯,互相交換冰天雪地的照片和資訊。你坐在他們旁邊,是感覺到有多神奇!我們有機會親眼看見這些相遇,正是因為這間小旅館呢。」

這一晚,Hoho Hostel兩位主理人,傾囊倒箧地分享了自己開旅館的經驗,而來參與的不單是喜歡旅行的背包客、常去打工換宿的年輕人,更準備年尾到台灣開民宿的人。大家不單講旅館,其實更多是分享彼此Trial and Error的旅遊經驗和夢想。

(全文完)

Text by Dy

Photo by Andy & Gi

「Trial Workshop 嘗試工作坊」是什麼?

Trial and Error Lab 是與青年人同行,一起尋找職志新路的地方。我們每個月都會舉行一至兩個Trial Workshop,分三個單元 「試做工藝職人」、「試做蚊型企業家」和「試做營銷老手」,與大家一起裝備自己,又會有不同行業的年青朋友來分享經驗,互相鼓勵。有興趣就要密切留意Trial and Error Lab的Facebook Page 啊!